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《国有土地上房屋征收与补偿条例》解读

2011年03月24日15:05 东方法眼王学堂 评论字号:T|T

核心提示:根据安排,想和大家谈一下学习《国有土地上房屋征收与补偿条例》的体会。

  根据安排,想和大家谈一下学习《国有土地上房屋征收与补偿条例》的体会。

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月19日经国务院第141次常务会议通过,1月21日温家宝总理以第590号国务院令公布并实施。

  要感谢温总理。历经近4年时间的反复与周折,2011年的1月21日温总理终于让这部法条实施了。曾经有领导和媒体让我预测这部法条何时出台,我的答案是就看温总理的意愿,因为旧条例的废止与新条例的出台可谓箭在弦上不得不发。当然,现在看来,这个121的日期选择也是大有深意的。

  《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》两次向社会公开征求意见。

  2007年12月14日上午9时,温家宝总理主持召开第200次常务会议,《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》是第一项议题。

  会议认为,这个条例直接关系人民群众切身利益,要求有关部门广泛听取意见进一步修改后,再次提请国务院常务会议审议,然后公开征求群众意见,再由国务院决定公布施行。温家宝总理说:“这样做,用的时间长一些,但这是对国家、对人民负责。”

  根据常务会议的要求,国务院法制办及有关部门先后在北京、广州、上海、大连等地深入调研,多次召开各种形式的座谈会,分别听取了地方及其有关部门、被拆迁人、房地产开发公司和拆迁公司负责人的意见,多次召开专家论证会和部门协调会,并对条例作了反复的修改和完善,形成了《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》。

  2010年1月29日,国务院法制办公布了这个征求意见稿,征求社会各界意见,引起社会各界高度关注。截至3月3日,共收到意见和建议65601条。国务院有关部门对反馈的意见和建议逐条进行了整理、分析,选取40多个典型城市就建设用地来源、房屋拆迁和土地征收等情况进行调查统计,同东、中、西部的大、中、小城市政府和有关部门负责人以及被拆迁人多次座谈,请经济、法律、规划、土地、评估等方面的专家进行论证,除有关部门研究讨论会议外,召开各类座谈会、论证会43次,1070多人次参加讨论。

  2010年12月15日,国务院法制办公布《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次征求意见稿)》,再次向社会各界征求意见。收到意见37898条。

  行政法规在制定过程中两次向社会公开征求意见,开创了政府立法的先河。公众对这部新条例普遍寄以厚望。因为原有的《城市房屋拆迁管理条例》(俗称国务院305号令)事实上已经成了一部恶法。

  2011年1月,国务院匆匆发布了房屋征收与补偿条例,主要对条例的第二次征求意见稿进行了修改补充。问题是第二次征求意见稿公布后,产生了较大的社会争议。民众对未来的条例终止“血拆”的期待很高,对负责修订条例的政府部门也产生了无形的压力。近年来,政府“吃力不讨好”的现象屡见不鲜;法律政策的出台不仅没有带来社会喝彩,反而常常招致骂声一片。之所以造成这种现象,根源是出台的政策或法律和社会预期落差太大。

  当然,我们看出10年一个轮回,因为1991年3月22日的《城市房屋拆迁管理条例》就是实行的政府拆迁,而2001年11月1日条例修改后才改成了现有商业拆迁的模式,于是天怨民怒,10年后有了现在的政府征收模式。大家对这一模式都不熟悉,所以在厦门的学习,就我看来是最认真的一个班!

  我们还要感谢那些钉子户!为了中国的拆迁立法实践,他们用自己的生命和鲜血为代价!他们才是这部法律的最终推动者!从2004年初的湖南嘉禾县“谁影响嘉和一阵子,我影响他一辈子”,到2007年“重庆钉子户”事件,到2009年11月13日成都市金牛区的拆迁引发了唐福珍的血案再到2010年9月的江西宜黄自焚、微博直播事件,还有2010年11月1日江西万载县书记的“如果没有我们这些县委书记这样干(拆迁),你们这些知识分子吃什么。”一路数来,让我们感慨万端!尽管正如在厦门的授课老师所讲,(拆迁恶性事件)这种事全国各地都有,不过是大多数媒体没有曝光而已!但让我们回想这些惨绝人寰的往事,仍然痛苦不已!我想,在这个时候,在这个场合,我们,这些多多少少都参与过拆迁工作的人(我们法律部是外围人,不直接从事拆迁),都应该向他们,这些“钉子户们”,说声对不起!不管他们的诉求是多么的不合理,不管他们曾经采用了多少不合理的手段,但他们都是为了保护自己的家园,保护自己的住宅,这是他们生存的依赖!感谢他们的抗争,让一部恶法消亡,一部新法诞生。

  讲一下这部法条的立法指导思想,这也是国务院法制办答记者问时总结的。

  一是统筹兼顾工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益,努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来。

  二是通过明确补偿标准、补助和奖励措施,保护被征收群众的利益,使房屋被征收群众的居住条件有改善、原有生活水平不降低。

  三是通过完善征收程序,加大公众参与,规定禁止建设单位参与搬迁,取消行政机关自行强制拆迁的规定,加强和改进群众工作,把强制减到最少。

  国有土地上的房屋征收三环节:

  1、征收决定;

  2、补偿;

  3、搬迁。

  重点讲一下房屋征收的基本程序(23个步骤)

  第一步,由用地单位提出用地申请,然后政府负责征收。

  这也是我们当前土地运作的主要模式。

  国有土地上的房屋征收六要素:

  1、只有“为了公共利益的需要”,才能实施房屋征收;重要适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条:(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

  2、房屋征收必须依照法律规定的权限和程序进行;

  3、房屋征收的主体只能是政府;

  4、房屋征收应当依法给予被征收人补偿;

  5、被征收人的居住条件依法受保障;

  6、征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

  第二步,是符合国民经济和社会发展规划。

  由发改部门负责编制。但我们是计划不如变化快。在人代会的《国民经济和社会发展规划》要写入上述内容。当然,因为现在我们区的两会已经于2011年1月18日开过去了,《佛山市禅城区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》已经通过,今年的征收可能要协调由人大常委会按《国民经济和社会发展规划》的修改程序把今年计划征收的土地纳入规划,也只能作为权宜之计。

  第三步,是符合土地利用总体规划。

  这项工作由国土部门负责编制。

  第四步,是符合城乡规划和专项规划。

  由规划部门负责编制。

  第五步,是保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

  这一条比较重要,因为我们当前大多数工程都是旧城区改建。

  国家发改委副主任徐宪平表示,未来5年,中国将建设3600万套保障性住房,今年1000万套,明年1000万套,后三年1600万套,使保障性住房的覆盖率达到20%。

  大家都知道,盖房子特别是实施保障性安居工程,有几个必须保障:第一个是土地供应要有保证,没有地的话,房子没处建。第二个就是资金的保障,因为这么大的工程量,一定要有巨大的资金投入和支持。第三个就是生产能力的保障,比如我们的建筑材料,我们的施工机械、施工人员,就是说我们有能力在一定时间内去完成这么大的工程量。

  尽管目前我区具体指标还没下达,但我原来估算应该不少于3000套(现初步指标是4000套)。在我们这个城区只有72平方公里的地方,也就是说,今后的征收任务更重。

  国民经济和社会发展2011年度计划已经在人代会上通过了,我们不知道是否写入了上述内容,没有写入的话怎么办?我们正在研究。

  这几步就是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条的规定:依照本条例第八条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

  第六步,是房屋征收部门拟定征收补偿方案。

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条,房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。其实,在房屋征收部门拟定征收补偿方案时应该也有个入户调查。因为没有调查就没有方案的拟定。

  当然,后面我还要讲到第十五条,相比这里只是初步调查,可以单方面行动,可以不公开进行,可以相对粗疏一点。

  这是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条的规定。

  这里出现了征收部门。

  房屋征收部门到底是行政机关还是事业单位,到底新设部门还是在住建局挂牌(禅城区人民政府征收办公室),目前都属于高级机密。因为这是领导决定的,不是我们能左右的事。

  (一)房屋征收与补偿的主体是政府

  (二)房屋征收与补偿的组织实施主体是房屋征收部门

  (三)政府其他有关部门依照法定职权和职责分工,相互配合,作好工作

  (四)政府、房屋征收部门以及其他有关部门的法定职责分解

  1、市、县级人民政府的职责(24项)

  2 、房屋征收部门的职责(12项)

  3 、市、县级人民政府其他有关部门的职责(9项)

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

  (一)“委托”不是必须的

  (二)“委托”的性质和形式:行政法上的委托,书面委托

  (三)房屋征收实施单位的性质:不一定。

  (四)房屋征收实施单位不需要有资质

  (五)房屋征收实施单位不得以营利为目的

  (六)房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任

  我们不计算前面的前期工作,只从这里计算,假设房屋征收部门拟定出征收补偿方案的时间为2011年4月1日。

  第七步,是房屋征收部门将拟定的征收补偿方案报市、县级人民政府。

  注意,这里是县级人民政府,所以我们区政府自然在内。解决了原来老是吵架的县市人民政府是否包括区的问题。当然,也不能埋怨我们法律人吵架,主要是因为法律没制定好。

  我们假定征收部门效率特别高,当天拟就当天就报区政府,政府收到的时间是2011年4月1日。

  第八步,政府公布及逐一征求意见。

  市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。

  征求意见期限不得少于30日。

  我们就算一天不耽误,刚刚报给区政府,政府一边组织有关部门对征收补偿方案进行论证,一边着手征求公众意见,第二天就公布。

  这里的公布从理论上讲,除了布告、网络、媒体等形式,应当书面通知被征收人及相法当事人,所以我叫逐一通知。

  《中华人民共和国行政复议法实施条例》第十五条规定:行政机关作出具体行政行为,依法应当向有关公民、法人或者其他组织送达法律文书而未送达的,视为该公民、法人或者其他组织不知道该具体行政行为。

  这个时间已经是2011年的5月1日。

  第九步,是政府公布征求意见情况及根据公众意见修改情况。

  这是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条的规定。

  我们假设这个过程用一周(5个工作日),不考虑法定节假日等时间扣除,时间是2011年的5月8日。

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