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买卖房屋搭土地 转让行为应无效

2011年06月01日19:13 东方法眼 丁友才
   
 

核心提示:张某与何某在签订房屋买卖合同中,何某将自己的三间土木结构房屋作价2万元卖给张某,并同时约定将承包的土地一并转让给张某,事后未进行土地转让登记。

  近日,家住竹溪县泉溪镇的张某与何某因土地转让合同产生纠纷,诉至本院。在审理后查明:张某与何某在签订房屋买卖合同中,何某将自己的三间土木结构房屋作价2万元卖给张某,并同时约定将承包的土地一并转让给张某,事后未进行土地转让登记。张某搬家后,双方对房屋买卖无争议,但因种地与何某产生纠纷。何某称土地承包经营权未转让,只是租种不收租金;张某认为转让合同已经生效,地随房走,已经取得该土地承包经营权。

  针对现阶段农村土地经营权转让出现的问题日益增加,老百姓的法律意识普遍薄弱的现象,笔者就农村土地承包经营权转让的法律规定,结合本案的实际,进行分析土地所涉及的基本法律关系。

  本案争议焦点:土地承包经营权转让效力问题。一种意见认为:合同约定转让土地,是双方真实意思的表示,转让行为有效,张某应取得土地承包经营权。另一种意见认为:房屋买卖合同中约定的土地转让行为无效,因为土地承包经营权转让应签定规范的转让合同,并经发包同意方才生效。笔者同意第二种意见,分析如下:

  一、 地随房走,多因素导致土地转让纠纷。

  近年来,随着经济建设快速发展,国家加大基础设施建设,在水电开发、公路建设、扶贫开发、移民搬迁、征地补偿、种粮补贴等过程中,使土地增值升值,加快了农村生产生活条件的发展和改善。农村房屋买卖市场活跃,在房屋买卖时搭土地的行为,即地随房走的现象改变了;而当时买卖房屋时缺乏法律常识,图简单省事,只在房屋买卖合同中约定一项将土地转让给买房人,事后也未经村委会同意或办理土地经营权转让登记,有的即使经村委会同意,村委会只是在房屋买卖合同上签字“情况属实”盖个章,这是对房屋买卖合同的证明,或是对土地转让的认可并不清楚,且程序不合法。房屋买卖和土地转让是两个不同的法律关系,分别适用《合同法》和《农村土地承包法》调整。目前,由于国家实行种粮补贴,每年每户补助几百至上千元,加上建设用地扩大,使土地升值,加剧了土地纠纷增多。本案何某与张某的土地转让纠纷就是属于此类情况。

  二、 土地转让合同不规范,缺乏法律规定要件。

  土地承包经营权是用益物权,《物权法》第128条规定,土地承包经营权人依照《农村土地承包法》的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。但不得超过承包期限的剩余期限,对土地承包经营权不以登记为生效要件,但有约定要求登记的应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未登记,不得对抗善意第三人。可见,土地承包经营权以申请登记为要件,登记是对土地承包经营权的确认,土地承包合同签定即生效。

  《农村土地承包法》第37条规定,土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转,当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的,应当经发包方同意;采取转包、出租、互换、或者其它方式流转的,应当报发包方备案。因此,土地转让应当签订书面合同,不能仅在房屋买卖合同中简单约定将土地转让给另一方就生效;同时,土地承包经营权流转合同应具备一般条款,即合同的一般格式,一是双方当事人的姓名、住所;二是流转土地的名称、坐落、面积、质量等级;三是流转的期限和起止日期;四是流转土地用途;五是双方当事人的权利和义务;六是流转价款及支付方式;七是违约责任。张某与何某的土地转让合同就缺乏以上要件,也未单独签订土地转让合同,只是在房屋买卖合同中简单的约定将土地转让给张某耕种,不符合法律规定。法律规定是应当也必须遵守的规则,违反法律规定所签订的合同不具有法律效力。因此,签订规范的土地转让合同不仅是法律的规定,也是当事人维护自身权益的保障,权利义务的明确方能依法主张其合法权益,减少纠纷产生。

  三、未经发包方同意,转让行为无效。

  根据《农村土地承包法》第37条的规定:采取转让方式流转土地承包经营权,应当经发包方同意。而本案中张某与何某既未签订规范的土地转让合同,在转让时也未经发包方同意,故该转让行为无效。

  《农村土地承包法》第41条规定:承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的,经发包方同意,可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户,由该农户同发包方确定新的承包关系,原承包关系即终止。最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第13条规定:承包方未经发包方同意,采取转让方式流转其土地承包经营权的,转让合同无效,但发包方无法定理由不同意或者故意拖延表态的除外。上述规定承包方应有稳定的基本生活来源,经发包方同意方可。反之,没有稳定收入来源,发包方应不同意为宜。本案中,何某无稳定的收入来源,土地转让合同未经发包方即村委会同意,转让合同也缺乏合同一般格式条款。因此,房屋买卖合同中约定的转让土地的条款无效,故张某无权取得土地承包经营权。


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