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未取得土地使用权证书的土地转让协议是否有效

2014年03月12日19:24 东方法眼欧继仲 评论字号:T|T

核心提示:【案情】 韦某与兰某系夫妻,经河池市人民政府批准,两人取得位于河池市金城江区教育社区的一块国有出让私人住宅用地,并办理了该土地的《建

  【案情】

  韦某与兰某系夫妻,经河池市人民政府批准,两人取得位于河池市金城江区教育社区的一块国有出让私人住宅用地,并办理了该土地的《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》,但未办理土地使用权证书。2010年10月31日,韦某、兰某与莫某签订《土地使用权转让合同》,合同约定韦某、兰某将该土地以50万元的价格转让给莫某,莫某向韦某、兰某支付了合同定金10万元。后因土地价格上涨,韦某、兰某未按合同约定到国土部门办理该土地的土地使用权证书并过户至莫某名下。莫某起诉至法院请求韦某、兰某双倍返还定金20万元。

  【争议】

  韦某、兰某与莫某签订《土地使用权转让合同》是否有效,韦某、兰某是否有义务双倍返还定金20万元给莫某。

  第一种意见认为,双方签订的《土地使用权转让合同》无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定,“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;”本案土地系韦某、兰某以出让方式取得,但未取得土地使用权证书,因此本案《土地使用权转让合同》无效,按无效合同的规定,韦某、兰某只需返还定金10万元给莫某,而无需双倍返还。

  第二种意见认为,本案《土地使用权转让合同》为有效合同,根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定,韦某、兰某不履行合同义务,应双倍返还定金给莫某。

  【评析】

  笔者赞同第二种观点,本案《土地使用权转让合同》合法有效,韦某、兰某应双倍返还定金给莫某。

  关于本案《土地使用权转让合同》的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。本案中,作为宅基地转让方的韦某、兰某的确没有取得该宅基地的土地使用权证书,在法律上未产生取得该宅基地土地使用权的法律效力。但根据《物权法》第十五条的规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同的效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。又根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》[法释(2012)8号]第三条第一款的规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。根据上述,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定的土地使用权转让条件属管理性规范,而非效力性规范。具体到本案,韦某、兰某转让给莫某的土地虽未办理土地使用权证书,但并未导致转让土地的原因行为即本案《土地使用权转让合同》无效。综上,本案原、被告经平等、充分协商后于签订的《宅基地转让协议》系双方的真实意思表示,在双方签订该合同时合同已成立并生效,韦某、兰某履行合同义务,应双倍返还定金20万元给莫某。

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