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未经同意转租承包土地不能成为解除合同的法定理由

2016年11月28日13:19 东方法眼晏耀如 马桂芳 评论字号:T|T

核心提示:基本案情 2008年2月29日,原告某原种场与被告喻某签订《土地租赁协议》。协议约定,被告租赁原告位于生猪原种场办公楼前土凸一座、办公楼西头

  基本案情

  2008年2月29日,原告某原种场与被告喻某签订《土地租赁协议》。协议约定,被告租赁原告位于生猪原种场办公楼前土凸一座、办公楼西头4米处外空地一块,租赁总面积4.3亩,租赁费用4.3万元(1万元/亩),签订协议时一次性付清,租赁时间40年,自2008年3月1日起至2048年3月1日止;被告主要用于畜禽舍建设和道路更新以及其他之用;被告在租赁期间可以修建畜禽舍以及附属设施,所有设施归被告所有;办公楼西头地段,被告不管从事任何建设项目,都要留足3米生产通道,否则原告有权制止项目实施;租赁期满后,固定资产属于被告所有,土地使用权属于原告所有,如需续租,双方重新协商,并签订协议,如不续租,由双方协商处理;在租赁期间,原告不负责给被告建设所需要的任何手续和费用;约定违约责任为,违约方承担0.5万元违约金,因违约造成的全部损失由违约方承担。协议签订后,被告按约支付了租金,原告出租了约定土地。2011年3月2日,被告作为丙方与某公司(甲方)、某种猪场(系个体工商户,业主杨某为被告的配偶)签订《土地使用权租赁协议》,约定:某公司租赁被告及某种猪场位于原水稻场面积3.6995万平方米,租赁期限20年,被告及某种猪场免费提供某公司使用,不收取租赁费。原告认为,被告与第三人所签协议违反法律强制性规定、被告擅自修建办公楼等设施以及擅自转租,构成违约,遂于2013年6月7日向法院起诉,请求法院判决确认与被告签订的《土地租赁协议》无效;被告、第三人某公司向原告按原状返还承租土地。

  审判结果

  法院一审判决:一、确认原告与被告签订的《土地租赁协议》租期在20年范围内有效,租期超出20年部分的约定无效;二、驳回原告的其他诉讼请求。上述判决作出后,原告不服提起上诉,二审法院驳回上诉,维持原判。判决生效后,原告又以要求解除双方所签协议、返还土地为由诉至法院,法院判决驳回了原告的诉讼请求。

  裁判要旨

  涉及土地租赁关系的法律规范,《物权法》中有关于国有土地租赁关系的规定,《合同法》中有一般租赁关系的规定。在位阶相同的法律规定不一致时,应适用新法和特别法。对于以出租形式流转经营的,无需经发包方同意只需报备,未经出租人同意,承租人将土地转租给他人的,并不能成为解除合同的法定理由。

  案例评析

  依法成立的合同,受法律保护。虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。但该条款只是为出租人设置了合同解除权,并非是转租合同无效。因此,只要承租人与次承租人签定的转租合同不存在合同法规定的无效情形,即应依法认定是有效合同。本案中第三人某公司与被告及某种猪场三方签订的协议名称明确为租赁协议,而且协议还约定了双方的具体权利义务,虽然在该协议中约定被告是免费提供给第三人使用,但根据第三人2011年的上市公司公告披露,第三人已将某种猪场所有资产收购,而被告租赁原告的土地系配套用于某种猪场的生产经营,被告在2011年3月2日与第三人签订协议时虽然是将本案所涉租赁场地“免费”提供给第三人使用,但无疑此处的“免费”收益已包含在某种猪场资产转让的价值之中。被告以没有实质交付租金为由主张二者之间的租赁合同不符合双务合同的要件,理由自然不能成立。故被告和第三人之间形成了土地转租关系。

  原告主张本案依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定:承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。被告抗辩依据《中华人民共和国物权法》的相关规定,即国有土地的承包转让无需经过出租人同意,仅需向其备案。根据《中华人民共和国立法法》第九十二条的规定,在位阶相同的法律规定不一致时,应适用新法和特别法的规定。本案中物权法中关于国有土地租赁关系的法律规范,相对于合同法对一般租赁关系的法律规范,既属于特别法也属于新法,故本案应适用物权法的相关规定。《中华人民共和国物权法》第一百三十四条规定,国家所有的农用地实现承包经营的,参照本法的有关规定。对于本案争议即参照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款的规定,即土地承包经营权采取出租形式流转的,应当报发包方备案,而不需要经过发包方同意。根据上述规定,被告未经原告方同意即将所承包土地转租给第三人,不能成为原告主张解除合同的法定理由。且本案中原告亦未提交证据证明存在其他解除合同的约定或法定理由。此外,即便原告主张被告未经其同意擅自转租可以行使合同解除权,因该权利属形成权,受除斥期间的限制,原告已超过行使解除权的除斥期间的期限导致撤销权消灭,故本院判决驳回原告的诉讼请求合理合法。

  (作者单位:湖南省石门县人民法院、湖南省常德市中级人民法院)

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