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农村集体土地上房屋执行应注意的问题

2012年04月09日15:20 东方法眼梁春林 芮东俊 评论字号:T|T

核心提示:对农村房屋能否执行及如何执行,在司法界有不同的看法,有的认为农村宅基地上的房屋建造在集体土地上不能执行,有的认为只要是被执行人的财产就可以执行。

  随着农村经济结构的变化,农民经济交往的增多,以农村村民作被执行人的案件也增多。农村房屋作为农民主要的可供执行财产,在实践中存在权属不清,宅基地使用权转让受限制、农民基本生活保障等诸多因素的制约,造成农村房屋执行问题的滞阻难行,使生效法律文书得不到实现,引发权利人不满,在一定程度上损害了司法权威。

  对农村房屋能否执行及如何执行,在司法界有不同的看法,有的认为农村宅基地上的房屋建造在集体土地上不能执行,有的认为只要是被执行人的财产就可以执行。笔者认为,根据最高人民法院颁布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第24条的规定:“人民法院执行集体土地使用权时,经与国土资源管理部门取得一致意见后,可以裁定予以处理,但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续,缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的,人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。”该通知已经突破农村集体土地使用权流转的限制,但在具体个案执行中应注意以下几个方面:

  一是厘清权属关系。《物权法》第9条规定“不动产的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记的,不发生效力;但法律另有规定的除外。”由此可见,不动产登记薄记载所有权人即为权利所有人,但实践中农村房屋大多没有产权登记,或者有的只有建设用地许可证和建筑许可证,房屋建成后没有办所有权证,还有些是未经批准的违障建筑。因此在采取强制措施前,一定要查清产权状况。

  二是征询土地管理部门和集体经济组织的意见。由于农村房屋是建在集体土地上,集体土地的使用权属农村集体组织。而土地使用权的转让,一种方式是通过集体土地性质改变为国有土地;另一种方式是在本集体组织成员间转让,但该种转让受到宅基地“一户一宅”的限制。因此,处置集体土地上的房屋必须征询土地管理部门的农村集体经济组织的意见。

  三是对买受人范围作出一定的限制。国务院国办发[1999]39号通知规定“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国发[2004]28号也规定“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购买宅基地。”《土地管理法》第62第规定,农村房屋只能在本集体经济组织成员之间转让,且受到一户一宅的规定。由于上述的限制,在处置时必须规定严格的买受条件。

  四是查明是否存在执行豁免。依最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》和《关于人民法院执行没定抵押的房屋的规定》,对农村房屋执行受到以下限制,第一,对被执行人及其扶养的家属生活必须的房屋,法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债;第二,对被执行人及其扶养的家属生活必须但已设定抵押的房屋,在给予被执行人一定的宽限期并由申请执行人或集体经济组织提供临时性住房后可以拍卖、变卖或抵债。

  当然,要解决法院对农村房屋的执行问题,其根本途径是对现行土地管理法进行修改,允许集体土地使用权自由转让,使农村集体土地上的房屋真正实现物的权能,促进社会主义市场经济的发展。

  (作者单位:江苏省淮安市淮安区人民法院)

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